آموزش سرمایه گذاری در مسکن

 آموزش سرمایه گذاری در مسکن در دلفین وست  و نکات آن

 

 

سرمایه گذاری بر روی مسکن یا خانه‌ را می توان بهترین راه سرمایه گذاری به شمار آورد؛ چرا که در این روش می‌توان با اطمینان بیشتری قدم برداشت و از کسب درآمد و به دست آوردن سود بسیار مطمئن بود. راه‌های زیاد و گوناگونی برای سرمایه گذاری در مسکن وجود دارد که انتخاب این رو‌ش‌ها به سرمایه و بودجه شما بستگی داشته و مسلم است که برای دریافت سود بیشتر باید از سرمایه بیشتری نیز استفاده کنید. برای ورود به بازار مسکن به تخصص و حرفه‌ی خاصی نیاز ندارید ولی برای برداشتن قدم‌های درست، لازم است آموزش سرمایه گذاری در ملک را به خوبی یادگرفته‌باشید و همچنین در طی راه سرمایه گذاری خود از افراد خبره بهره بگیرید. های‌ملک یک سایت تخصصی در زمینه‌ی سرمایه گذاری در ملک است که از کارشناسان حاذقی بهره می‌برد که این افراد می‌توانند شما را در رساندن به اهدافتان کمک کنند.

به طور کلی می‌توان سرمایه گذاری را یکی از بهترین راه‌ها برای افزایش سرمایه به حساب آورد چرا که برای ورود به این روش نیاز به تخصص یا مهارت خاصی نیست و از این رو افراد می‌توانند به راحتی به پول‌های زیادی دست پیدا کنند. اگر چه برای سرمایه گذاری نیاز به تخصص خاصی ندارید اما برای موفقیت داشتن دانش و تجربه بسیار مهم و ضروری است. در این سالیان با افراد زیادی روبه‌رو شده‌ایم که با استفاده از شیوه‌های درست به سود و سرمایه زیادی دست پیدا کرده‌اند و از طرفی نیز افرادی بوده‌ که با بی تجربگی ضرر‌های مالی زیادی متحمل شده‌اند. از این رو برای موفقیت در بازار مسکن نیاز است که یک راهنمای جامع سرمایه گذاری داشته باشید و از آموزش‌های سرمایه گذاری در مسکن استفاده کنید، تا آن را به خوبی یاد بگیرید و با افزایش تجربه خود به سوی موفقیت و پیشرفت در این بازار امیدوار شوید.

 

با چه میزان بودجه‌، می‌توانم در بازار مسکن سرمایه گذاری کنم؟

برای سرمایه گذاری در بازار مسکن با راه و روش‌های مختلفی روبه رو هستید که باید بر اساس بودجه خود و همچنین وضع اقتصادی و سیاسی کشور متناسب‌ترین روش را انتخاب کنید. مهم‌ترین این روش‌ها شامل موارد زیر می‌شود.

• یکی از متداول‌ترین روش‌هایی که در بازار مسکن وجود دارد خرید و فروش خانه است که نرخ رشد محدود و قابل قبولی داشته و بسیاری از افراد را به سمت خود کشانده است.
• یکی از راه‌های مناسب که در آموزش سرمایه گذاری در ملک باید بیشتر به آن توجه کرد، بازسازی خانه ها است. در این روش می‌توان خانه‌های قدیمی را خریداری کرد و پس از بازسازی و زیباتر کردن خانه آن را به فروش رساند.
• بسیاری از افراد برای آن که بتوانند با تورم رشد کنند و به سود زیادی نیز برسند، روش مناسبی را در پیش می‌گیرند و آن‌ هم خرید مسکن برای بازه‌ی زمانی بسیار طولانی است.
• همانطور که می‌دانید ساخت ساز سود بسیار زیادی دارد و از طرفی باید سرمایه بیشتری نسبت به روش‌ها قبل داشته باشید.
• اگر به دنبال حقوق ثابت از طریق سرمایه گذاری در مسکن هستید می‌توانید از روش خرید خانه و اجاره دادن آن استفاده کنید که این روش سود کم ولی ثابتی دارد.

تمامی این موارد از راه‌های مناسب برای سرمایه گذاری هستند که البته برای استفاده از آن‌ها باید اصولی را فرابگیرید. فراگیری آموزش سرمایه گذاری در ملک این امکان را به شما می‌دهد تا با استفاده از دانش و تجربه و همچنین متناسب با بودجه بهترین روش را برای خود برگزیند و از این طریق به سود و سرمایه زیادی نیز دست پیدا کنید.

 

در این سال ها خانه و زمین بین فعالان اقتصادی به حوزه ای سودآور برای سرمایه گذاری معروف شده است. این حوزه اقتصادی در ایران، همیشه به دلایل دیگری هم مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در برگشت سرمایه باقی مانده است.

البته در مقایسه با ملک، سرمایه گذاری روی زمین بیشتر توصیه می شود چرا که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند.

البته همیشه هم خرید زمین با آگاهی قبلی و در پی تحلیل بازار اتفاق نمی افتد. معمولا حوزه ساخت و ساز مسکن شاهد حضور سرمایه گذارانی است که بدون کمترین تجربه ای و تنها با امید کسب سود وارد این بازار شده و می شوند؛ در اینجا نگاهی گذرا خواهیم داشت به 10 راهکاری که باید در زمان خرید خانه یا زمین به آنها توجه کنید، بخصوص اگر در این زمینه تازه کار هم هستید.

1) شروع تحقیقات

گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه گذاری کمک کند اما شما باید به هر حال برای سرمایه گذاری پولتان با کمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیر ضروری برای خرید آن به شما وارد می کند؛ پس مهمترین نکته این است که بیطرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی های لازم را انجام دهید.

---

2) همه چیز را بسنجید!

کیفیت منطقه ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه گذاری و پیش بینی استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تاثیر مستقیم می گذارد. به عنوان مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه های کشور سرمایه گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده اید حتی می توانید آن را پانسیون (خوابگاه دانشجویی) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته های دانشجویان تدارک ببینید.

---

3) در سرمایه گذری روی مسکن دور مناطق قرمز خط بکشید!

هیچکس نمی خواهد که در یک منطقه جرم خیز زندگی کند. به پلیس یا به آمار دقیق جرم و جنایت ها در محله های مختلف شهر رجوع کنید. سعی نکنید از ساکنین محله مورد نظر در این باره بپرسید چون آنها هرگز محل زندگی خودشان را زیر سوال نمی برند. باید به سراغ آمار و نرخ خرابکاری، جرایم بسیار جدی، جرایم خرد و اتفاقات اخیر (جرم هایی که اخیرا در آن منطقه اتفاق افتاده است) بروید. همچنین باید درخصوص وفراوانی حضور پلیس در آن منطقه پرس و جو کنید. این را هم بدانید که نزدیکی به پاسگاه و کلانتری خود امتیاز بزرگی است و به نوعی امنیت اقتصادی زمین شما را تضمین می کند.

همچنین بخوانید : آموزش سرمایه گذاری

---

4) فرصت های شغلی را رصد کنید

محله هایی با فرصت های شغلی رو به رشد، توانایی جذب افراد بیشتری برای اجاره مسکونی و اداری دارند. اگر شما متوجه شده اید که یک شرکت بزرگ در حال ساخت یا نقل مکان به این منطقه است، می توانید مطمئن باشید که تعداد زیادی کارگر یا کارمند هم به منطقه اضافه می شوند و همین ممکن است باعث تغییر قیمت مسکن یا زمین شما شود.

---

5) دار و ندار منطقه را از نظر بگذرانید!

باید امتیازات محله را بررسی کنید. مثلا اینکه محله دارای چه امکاناتی است و مهمتر اینکه چه امکاناتی را نیاز دارد. اگر زمین یا ملک شما در مکانی واقع شده باشد که از نظر سطح دسترسی به اماکن تفریحی – ورزشی یا فرهنگی رتبه خوبی دریافت کند ارزش زمین یا ملک شما هم بی شک بالا خواهد رفت. حتی اگر بخواهید دست به کار ساخت و ساز در زمین شوید شناخت امکانات در تعیین هدف ساخت و ساز به شما کمک خواهد کرد. یعنی کمبودها راهی پیش روی شما برای انتخاب بهترین بهره برداری از زمین تان باز می کند.

---

6) پروانه های ساختمان و توسعه آینده

داشتن دورنمایی درست از وضعیت گسترش شهر و تغییرات احتمالی در وضعیت راهها، خیابان ها و محله ها به شما در انتخاب زمین و ملک مناسب کمک خواهد کرد. بخش برنامه ریزی شهری شهرداری ها، اطلاعاتی درخصوص توسعه های جدید شهری دارند. جدیدا طرح تفصیلی هم برای در اختیار گذاشتن همین اطلاعات تصویب شده است. به این آمار و اطلاعات مراجعه کنید؛ اگر بسیاری از آپارتمان های جدید، پارک ها، یا مراکز خرید در منطقه شما وجود دارد یا خواهد داشت، نشانگر آن است که احتمالا منطقه دارای رشد خوبی است. با این حال، مراقب پیشرفت های جدی باشید چرا که گاهی توسعه زیاد در یک منطقه می تواند فضای مفید برای ساخت و ساز بیشتر را از شما بگیرد.

---

7) لیست بلندبالای خانه های فروشی یا اجاره ای در یک محله؛ زنگ خطر؟!

اگر با یک لیست بلند بالا و غیرمعمولی از خانه های فروشی یا اجاره ای در یک محل روبرو شدید دو حالت وجود دارد یا اینکه یک مورد فصلی و زودگذر است و یا اینکه دایمی است و به قول معروف «اسم آن محله بد در رفته» و کسی مایل به استقرار در آنجا نیست. حتما قبل از خرید یا اجاره ملکی از این دو حالت اطمینان حاصل نمایید.

---

8) نرخ اجاره بهای منطقه را دربیاورید

از حد و اندازه اجاره بهای منطقه ای که قرار است زمین یا ملک مسکونی در آن بخرید اطلاع حاصل نمایید؛ چون ممکن است میزان اجاره ها در آن منطقه به قدری نباشد که مالیات ها و هزینه های شما جبران شود و بنابراین شما متضرر شوید. بنابراین باید قبل از خرید زمین یا ساختمان سازی مسکونی در آن منطقه بیشتر تحقیق کنید. شاید لازم باشد در خصوص اینکه زمین شما تبدیل به مکانی غیر از خانه های مسکونی شود با کارشناسان مشورت کنید.

---

9) با قیمت های روز آشنا باشید

البته علاوه بر اینها و انتخاب مکان مناسب زمین، اگر دنبال ساخت و ساز روی زمین تان هستید مهمترین عامل تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت است. هر سرمایه گذاری باید آگاه باشد که در نهایت کار، چقدر بابت مصالح بپردازد و چه مقدار از ساخت و ساز روی زمینش سود خواهد کرد. فارغ از اینکه آن ساخت و ساز دارای چه کاربری باشد (آپارتمان مسکونی، آپارتمان اداری، ورزشگاه و ...) ما در اینجا درخصوص هزینه و سودی که یک سازنده آپارتمان مسکونی متحمل می شود نکاتی را گوشزد می کنیم. بر اساس آخرین گزارش های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نسبت به دو سال گذشته حدود 22 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین متوسط قیمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سیمان 11 درصد و انواع تجهیزات گرمایشی و سرمایشی در ظرفیت های مختلف 45 درصد افزایش داشته است.

---

10) سودهای حاصل از سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

با جمع کردن این قیمت ها می توان اینگونه نتیجه گرفت که اکنون ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا بین 550 تا 600 هزار تومان درمی آید. به عبارت دیگر، هزینه ساخت یک آپارتمان نقلی 70 متری با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز، حدودا 38/5 تا 42 میلیون تومان تمام می شود.

البته باید 20 درصد به این مبلغ جهت هزینه تامین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوارض و ... نیز افزود که قیمت را نهایتا به 46/2 میلیون تا 50/4 میلیون تومان می رساند. از آنجایی که حالا در یک زمین بیش از یک واحد ساخته می شود ما فرض می گیریم برای خرید زمینی 120 متری برای ساخت 5 واحد 70 متری، هزینه ای حدود 480 تا 540 میلیون تومان پرداخت می شود.

 در مجموع و با اضافه کردن قیمت ساخت هر متر مربع به این نتیجه می رسیم که هر متر مربع آپارتمان بین یک میلیون و 870 تا دو میلیون و 114 هزار تومان می شود. از این رو می توان گفت تخمین سودی بین 630 تا 886 هزار تومان به ازای هر متر مربع ساخت و فروش آپارتمان، برآورد درستی خواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در 350 متر مربع کل زیربنا در نظر بگیریم، سود کل 220 میلیون تا 310 میلیون تومان خواهد بود.

---

چکیده

اکنون ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا بین 550 تا 600 هزار تومان درمی آید. به عبارت دیگر، هزینه ساخت یک آپارتمان نقلی 70 متری با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز، حدودا 38/5 تا 42 میلیون تومان تمام می شود. البته باید 20 درصد به این مبلغ جهت هزینه تامین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوارض و ... نیز افزود
منبع

سرمایه گذاری

سرمایه گذاری در ملک یکی از متداول‌ترین نوع سرمایه‌گذاری از سال‌های قبل بوده و هست. اغلب افراد اولین فکری که درباره سرمایه‌های مازاد خود بعد از تامین نیازهای ضروری اولیه‌شان می‌کنند، استفاده از این سرمایه‌ها برای خرید خانه دوم، زمین یا ویلا است تا از طریق سرمایه گذاری بتوانند ارزش سرمایه‌شان، با پیشرفت قیمت‌ها و پا به پای تورم حفظ کنند و از ارزش افزوده قابل توجهی برخوردار شوند.

سرمایه گذاری در بازار ملک

هرچند سرمایه‌گذاری در بازار ملک به خصوص بازار مسکن همیشه به دلایلی مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در برگشت سرمایه باقی مانده است. اما، در این رابطه مانند سایر بازارها قواعدی وجود دارد که در صورت رعایت آنها هم استرس‌های ناشی از سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و هم می‌توان به سرمایه‌گذاری پرسودتر و ایمن‌تری اندیشید.

سرمایه گذاری در بازار ملک به گونه ای است که همیشه حداقل پا به پای تورم پیشرفت قیمتی داشته و برای مالکان این املاک ارزش افزوده‌ای حداقل به نسبت افزایش حجم نقدینگی، ایجاد کرده است، اما فاکتورهای خاصی در رابطه با سرمایه‌گذاری بهتر در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که به خصوص توجه به آنها برای کسانی که به تازگی می‌خواهند این نوع سرمایه‌گذاری را انجام دهند توصیه می‌شود

.

در واقع بسیاری از افرادی که برای بار اول یا دوم تصمیم گرفته اند سرمایه مازاد خود را در بازار املاک پس انداز کنند و از این طریق ارزش افزوده سرمایه خود را هم در طول زمان تضمین کنند، اغلب نمی‌دانند که چه زمانی باید این کار را انجام دهند. عمده سوالی که ممکن است اغلب متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حال حاضر با آن مواجه باشند، این است که آیا زمان مناسبی را برای ورود به این بازار انتخاب کرده‌اند یا خیر؟ قبل از آنکه به این پرسش پاسخ داده شود، باید بدانید که چند عامل مهم را باید قبل از ورود به بازار سرمایه‌ای مد نظر قرار دهید و با تکیه بر تحلیل‌های موجود بتوانید بهترین انتخاب را در این بازار انجام دهید.

اصل اول: اصل تقاضا

فرض کنید سرمایه‌ای مشخص در اختیار دارید که می‌خواهید آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنید. برای این سرمایه‌گذاری گزینه‌های مختلفی را پیش روی خود می‌بینید، مثلا اینکه آپارتمان بخرید یا زمین یا ویلا؟ در این زمینه بهترین گزینه پیشنهادی شما خرید آپارتمان و بعد زمین است. البته زمین را در صورتی خریداری کنید که قصد دارید آن را بسازید و بودجه کافی هم برای این امر در اختیار دارید یا اصول بازی در ساخت و سازهای مشارکتی را به خوبی می‌دانید! آپارتمان به این علت نسبت به سایر گزینه‌های ملکی انتخاب بهتری محسوب می‌شود که تقاضا همواره برای آن وجود دارد و از طرفی بازار آن نسبت به بازار زمین یا ویلا و سایر مستغلات، بازار پرطرفدارتری است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و اگر شما حتی بخواهید آپارتمانتان را اجاره بدهید، می‌توانید ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه خود شاهد باشید. عده ای هم سرمایه گذاری روی زمین را بیشتر توصیه می کنند دلیل آنها این است که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند.

اصل دوم: اصل آرامش

زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایه‌گذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است. البته تشخیص این امر با توجه به اینکه بازار مسکن از الگوی ثابتی برای رکود و رونق پیروی نمی‌کند و اساسا پیش‌بینی بازار مسکن چندان ممکن نیست، نیاز به مطالعه و بررسی و نتیجه‌گیری دقیق و صحیح دارد.

البته افزایش میزان تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد هر چند باید دقت کنید که زمانی وارد این بازار نشوید که تقاضا برای خرید به حدی زیاد شده باشد که به علت پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت ملک سیر افزایشی به خود بگیرد.

اصل سوم: اصل موقعیت

سنجش موقعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید یکی دیگر از ضرورت‌های یک سرمایه‌گذاری موفق در این زمینه است. سعی کنید سرمایه خود را برای خرید ملکی هزینه کنید که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارند. به عبارت دیگر، کیفیت منطقه ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه گذاری و پیش بینی استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تاثیر مستقیم می گذارد.

به عنوان مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه های کشور سرمایه گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده اید حتی می توانید آن را پانسیون (خوابگاه دانشجویی) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته های دانشجویان تدارک ببینید. یا خرید ملک در مکان هایی مانند مرکز شهر هم که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد پیشنهاد مناسبی  در این زمینه به نظر می‌رسد. موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز امر مهم دیگری است که باید در زمان خرید به آن توجه کنید، واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنین باعث می‌شود ارزش افزوده ملکتان نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند بیشتر شود.

اصل چهارم: اصل قیمت

برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک صبر و حوصله به خرج دهید و از طرف دیگر خوب بگردید و تحقیق کنید. اگر وقت مناسبی را به این امر اختصاص دهید و عجولانه خرید نکنید، می‌توانید املاک قیمت مناسب یا زیر قیمتی را پیدا کنید که به دلایلی مانند نیاز مالی فروشنده، می‌توانید آن را به صورت یک فایل اکازیون خریداری کنید. البته این امر به این معنا نیست که در انتخاب ملک وسواس بیش از حد به خرج دهید.

اصل پنجم: اصل بی طرفی

گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه گذاری کمک کند اما شما باید به هر حال برای سرمایه گذاری پولتان با کمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیر ضروری برای خرید آن به شما وارد می کند؛ پس مهمترین نکته این است که بی طرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی های لازم را انجام دهید.

منبع

عوامل موثر در بخش سرمایه گذاری در مسکن