نحوه محاسبه سن بنا

نحوه تشخیص عمر ساختمان یکی از مواردی است که در قیمت ساختمان تاثیر زیادی دارد. ساختمان‌های نوساز به دلیل استفاده از مصالح نو دارای عمر مفید بالاتری نسبت به ساختمان‌های چندسال‌ساخت هستند و حتما از قیمت بالاتری نیز برخوردارند. زمانی که از عمر ساختمانی ۱۰سال می‌گذرد بالطبع قیمت آن نسبت به ساختمان نوساز کاهش می‌باید. به‌همین‌ترتیب قیمت ساختمانی با عمر ۲۰سال نیز از قیمت ساختمان ۱۰ساله ارزان‌تر خواهدبود. حال سوالی که در این‌جا مطرح می‌شود، این است که چطور سن یک بنا را در زمان خرید یا فروش محاسبه کنیم؟ عمر مفید ساختمان جهت محاسبه استهلاک آن چگونه است؟ نحوه تشخیص عمر ساختمان چگونه است؟

عمر ساختمان را اصولا بر طبق سه شاخص اصلی محاسبه می‌کنند که با در نظر گرفتن آن‌ها عدد عمر ساختمان به دست می‌آید.

عوامل موثر بر افزایش عمر مفید ساختمان چیست؟

عوامل اجرایی به نوع ساختمان‌سازی از طراحی تا بهره‌برداری، ساخت‌وساز، نظارت و نوع نگه‌داری ساختمان بستگی دارد. خطا در تهیه نقشه مناسب، عدم تجزیه، تحلیل و طراحی دقیق و درست، ارزیابی نامناسب عوامل، انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات به‌کاربرده‌شده در ساختمان‌سازی، عدم توجه به کنترل کیفیت ساخت، استفاده از کارشناسان و همه عوامل دست اندرکاران پروژه ساختمان‌سازی، استفاده از مصالح ارزان و بی‌کیفیت، سهل‌انگاری در رفع عیوب و نواقص موجود در ساختمان و موارد بسیار دیگر از عوامل موثر بر افزایش عمر مفید ساختمان هستند که با توجه به این کم و کاستی‌ها حتما ساختمان از نظر ظاهری و هم‌چنین پایه‌ای غیرایمن خواهد بود.

شاخص‌های محاسبه سن ساختمان

• سن واقعی ساختمان

سن واقعی ساختمان از نظر مدیران و کارشناسان عمرانی از زمانی که پروژه ساخت‌وساز شروع می‌شود محاسبه می‌گردد. درواقع از زمان دریافت مجوز برای شروع فعالیت‌هایی نظیر اجرای فنداسیون، عمر ساختمان نیز شروع می‌شود. تاریخ تولد یک ساختمان از زمان اخذ مجوز برای پی‌ریزی سن واقعی ساختمان است.

• سن بهره‌برداری ساختمان

زمانی‌که کار عمرانی ساختمان به پایان می‌رسد و نصب انشعابات صورت گرفته و درکل ساختمان قابلیت سکونت پیدامی‌کند را سن بهره‌برداری می‌گویند. تاریخ تولد ساختمان از زمان نصب کنتورهای آب و برق، سن بهره‌برداری ساختمان است.

• سن سندی ساختمان

زمانی‌که کار ساختمان به پایان یافته و مستندات آن شامل پایان‌کار، صورت‌مجلس و تنظیم سند قطعی صورت‌گیرد سن سندی ساختمان تلقی می‌شود.

عمر مفید ساختمان در ایران چند سال است؟

به دلیل ضعف نظارتی در حوزه عمرانی و ساخت‌وساز کشور، باید گفت عمر مفید ساختمان‌ها در ایران از ۳۲سال به ۲۶سال کاهش یافته‌است. این عدد نسبت به عمر مفید ساختمان‌ها در کشورهای توسعه‌یافته بسیار پایین است. ایران علی‌رغم ظرفیت بسیار خوبی که در ساختمان‌سازی دارد متاسفانه در این حوزه دارای رونق اقتصادی نیست. برای جلوگیری از این انرژی و منابع هدررفته می‌بایست برنامه‌ریزی دقیق و باکیفیتی در خصوص ساختمان‌سازی صورت‌پذیرد. این عدد در ایران نشان‌دهنده‌ عدم استانداردسازی مصالح، روش‌های اجرای سازه‌های نامناسب، نحوه نادرست طراحی ساختمان‌ها و نظارت بر آن‌ها و موارد بسیار دیگر است.

عوامل موثر بر افزایش عمر مفید ساختمان

عمر پایین برخی از ساختمان‌ها به این دلیل است که سازندگان ساختمان برای کاهش در هزینه‌ها از مصالح ارزان‌قیمت‌تر برای ساختمان‌سازی استفاده می‌کنند. زمانی که یک مهندس ساختمان یا یک کارفرما به دنبال قیمت‌های رقابتی در بازار مصالح ساختمانی باشد و چشم بر کیفیت مصالح ببندد، حتما در کاهش عمر مفید یک ساختمان نقش ب‎سزایی خواهندداشت. بنابراین با کاهش سن ساختمان هزینه‌های مربوط به بازسازی، تعمیر و نگه‌داری افزایش می‌یابد.

به‌عبارتی عملا با انتخاب مصالح بی‌کیفیت هزینه‌ها کاهش نخواهدیافت. حال زمانی که نظارت و کنترل بر مطالعات اولیه، معیارها و تجزیه‌وتحلیل طرح، محاسبات مربوطه، نقشه‌ها، تهیه مشخصات فنی و اجرایی درست، انتخاب و خرید مصالح و تجهیزات، استخدام نیروی انسانی ماهر، روش اجرای مناسب، کنترل کیفیت، نظرات کارشناسی، نوع بهره‌برداری و عوامل بسیار دیگر انجام شود حتما شاهد عمر مفید ساختمان‌های فلزی و بتنی در ایران و انواع سازه‌های دیگر خواهیم‌بود.

بنابراین به‌طورکلی می‌توان گفت افزایش عمر مفید ساختمان به عوامل زیر بستگی دارد:

• استفاده بهینه از مصالح ساختمانی
• انعطلف‌پذیری ساختمان جهت عملکردهای متفاوت
• صنعتی‌سازی ساختمان‌سازی
• توجه به طراحی، نگه‌داری، تعمیر و بازسازی ساختمان در مواقع لزوم
• امکان تقویت سازه

جمع‌بندی

در این مقاله از اینتل دک به بررسی عوامل مؤثر بر عمر ساختمان پرداختیم. امروزه می‌توان با بهره‌گیری از روش‌های مدرن ساختمان‌سازی، کیفیت آن را افزایش‌داد به‌طوری‌که میانگین عمر ساختمان بیشتر و بیشتر شود. عمر مفید ساختمان به تعداد سال‌های عمر ساختمان از زمان ساخت تا زمانی است که ظاهر، ایمنی و استحکام آن مناسب بوده و منطبق با استانداردهای ساختمان‌سازی باشد. عمر مفید ساختمان با استاندارد جهانی در کشورهای توسعه‌یافته و پیشرفته به ۱۰۰سال می‌رسد درحالی‌که میانگین سن ساختمان در ایران بین ۲۶ تا ۳۲سال است.